Kira sözleşmesinin feshi

Kira bedellerindeki artışlar ve mevcut kiracıların piyasanın altında bedeller ile kira ilişkisine devam edebilmesi kira sözleşmelerinin feshi konusunu gündeme getirmiş bulunmaktadır. Peki, kira sözleşmeleri nasıl feshedilebilir? Kira sözleşmeleri çok farklı konularda yapılabilir. Bir eşyanın veya malın kiralanması, bir hakkın kiralanması, konut ve işyeri kiraları gibi birçok seçenek mevcuttur.
Bu yazımda kira ilişkisinden kastım çatılı konut ve işyeri kiraları olacaktır. Öncelikle kira sözleşmelerinin feshi bildirimli fesih ve dava yoluyla fesih olarak ikiye ayrılır. Bildirim yoluyla fesihte kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olması önem arz etmektedir.

BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Kiracı belirli süreli bir sözleşmenin, kira süresi bitimine 15 gün kala kira sözleşmesini feshedebilir. Buradaki inisiyatif kiracıya aittir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin süresinin bitmesi sebebi ile kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip değildir. Eğer kiracı iş bu kira sözleşmesini 15 gün önceden haber vererek fesih etmez ise kira sözleşmesi aynı şartlar ile 1 yıl daha uzar. Peki, kiraya veren ne zaman bildirimli fesih hakkını kullanabilir? Borçlar Kanunumuza göre, kiraya veren 10 yıllık uzama döneminin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yolu ile kira sözleşmesine son verebilir.
Örneğin, 01.01.2010 tarihinde 1 yıllık bir kira sözleşmesi imzalandı. 01.01.2011 yılında kiracı sözleşmeyi feshetmedi ise, sözleşme yenilenmiş kabul ediliyor.
Böylece bu süreden sonra kira sözleşmesinin on defa daha uzaması halinde; yani ilk kira uzama döneminden on yıl sonra 01.01.2021 yılında artık on yıllık süre tamamlanmış kabul ediliyor. Fakat kiraya veren yine bu tarihte kiracıyı bildirim yolu ile çıkaramayacak olup, 1 yıl daha beklemesi gerekmektedir.
Bu örneğe göre ilerler ise kiraya veren kiracıyı 01.01.2022 yılında, 3 ay önceden yani 01.10.2021 tarihinde bildirimde bulunarak hiçbir neden göstermeksizin konutundan veya işyerinden çıkartabilir.

BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Peki, kira sözleşmesi belirsiz süreli bir kira sözleşmesi ise kiracı veya kiraya veren nasıl bir yol izlemeli? Kiracı genel hükümlere göre dilediği zaman genel hükümlere göre fesih hakkına sahiptir. Kiraya veren ise kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl sonra her zaman kira ilişkisini genel hükümlere göre sona erdirme hakkına sahiptir.
Buradaki on yıllık süre belirli süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi yenileme döneminden başlamamakta olup, direkt olarak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren başlamaktadır. Peki, bu genel hükümler nedir? Genel hükümlere göre eğer sözleşmede aksine bir hüküm yok ise, altı aylık dönemlerin sonu için 3 ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla belirsiz süreli sözleşmeler sona erdirilebilir. Altı aylık dönemlerden kasıt, sözleşmenin başlangıcından sonra altı ayın sonunda kira sözleşmesini fesih etmek isteyen kiracının üç ay önceden (yani sözleşmenin başlangıcından üç ay sonra) bildirim yapması gerekmektedir. Eğer bildirim süresini kaçırır ise bir sonraki altı aylık dönemde yani kira sözleşmesinin toplam 12 ayı doldurması ile yine 3 ay önceden bildirimde bulunarak feshedebilir.
Kiraya verenin bu hakkı kullanabilmesi için ise kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir.

DAVA YOLU İLE FESİH NEDENLERİ
Kira sözleşmelerinin dava yoluyla fesih halleri ise farklı nedenlerden dolayı kaynaklanabilir.
Dava yolu ile kira sözleşmelerinin feshinde kiracı yönünden fesih halleri ile kiraya veren yönünden fesih hallerini ayrı ayrı anlatacağım.

KİRAYA VERENİN DAVA YOLUYLA FESİH HALLERİ
İlk olarak, kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa feshedebilir. Fakat mahkemeler burada gerçek ve samimi bir ihtiyaç olup olmadığını irdelemektedirler.
Örneğin, oğlum evlenecek, o oturacak evden çık demek yeterli değildir. Bu talebin gerçek ve samimi olması aranır. Yani, düğün tarihinin belirli olması, nişan yapılması, nüfus müdürlüğünden evlilik için gün alınması, davetiye hazırlanması gibi somut deliller ile bu ihtiyacın gerçek olduğunun kanıtlanması gerekmektedir.
İkinci olarak ise kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla kira sözleşmesinin feshedilmesi karşımıza çıkmaktadır.
Yine bu konuda da ihtiyacın somut ve gerçek olması gerekmektedir. Mahkemelerce bu davalarda bilirkişi incelemesi yapılarak, tadilatın veya inşaatın yapılması zorunlu mu değil mi incelemesi yapılmaktadır. Ayrıca iş bu tadilat süresince kiracının evi tahliyesi zorunlu mu değil mi incelemesi de yapılmaktadır.
Sonuç olarak kiraya verenin ileri sürdüğü inşaatın mülkün esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın o evi veya işyerini kullanmasının imkânsız olması aranır.

KİRACININ KUSURUNDAN FESİH HALLERİ
Kiracı, kira bedellerini veya yan gideri ödemez ise, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz gün olmak üzere bir süre verip, bu sürede de borcunu ödememesi durumunca sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Ayrıca kiracı kiraladığı konutu veya işyerini sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren yine en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Bu durumda da mahkemeler somut deliller aramaktadır.
Örneğin komşuların tanıklığı bu aşamada kiraya verenin elini güçlendirecektir. Fakat kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, süre verilmesinin anlamsız olacağı, komşular tarafından kiracının davranışlarının çekilmez halde olması durumlarında ise süre verilmeksizin kira sözleşmesi feshedilebilir.
Bir sonraki yazımda tahliye taahhütnameleri hakkında bilgi veriyor olacağım.