Kentsel dönüşüme hisseli tapu engeli

İstanbul Küçükçekmece'de kendi kendine çöken bina, riskli yapı stokunu yeniden gündeme getirdi. İstanbul depremine yönelik ciddi uyarıların yapıldığı bu günlerde, deprem dahi olmadan çöken bina, kentin kentsel dönüşüm ihtiyacını da yeniden gözler önüne serdi. Ancak çöken binanın yer aldığı Küçükçekmece Sefaköy aksında sağlıksız 'hisseli tapu' konutlar dönüşüm sürecini etkiliyor. Bölgede dönüşüme girmesi gereken binaların yüzde 80'i hisseli tapulu olduğu için sağlıklı bir süreç işlemiyor. Örneğin 2+1 120 metrekare evi olan ancak 25 hissesi olan hak sahibine inşa edildiği dönemde ruhsat alınmayan ve dolayısıyla da iskana sahip olmayan bu tip yapılarda daire değil arsa veya hisseli tapu veriliyor.

Ancak bu tür tapuların bilinmeyen pek çok riski bulunuyor. Bu risklerin en başında da hisseli tapulu daire sahiplerinin, bina kentsel dönüşüme girdiğinde aniden evsiz kalabilmeleri geliyor. Bu durumda nasıl bir yol izlemek gerekiyor?
AYNI EV OLMAYABİLİR
Öncelikle arsa tapulu hak sahibinin hisselerinin karşılığında kentsel dönüşüm sonrasında kendisine düşen payın ne kadar olacağını dikkatli bir şekilde araştırması gerekiyor. Dönüşüm öncesinde hisse payına tekabül eden kısım kaç metrekareye denk gelirse gelsin çeşitli sebepler nedeniyle aynı oranda alamayabilir. Örneğin, kendi hissesi 25 pay ise imar planlarında bir değişiklik olmadığı taktirde yine 25 hisse alır ancak metrekare olarak dönüşüm öncesi ile aynı oradan da alamayabilir.

YARIYA İNEBİLİR
Belediyelerin imar planlarında yaptıkları değişikliğin de hisse paylarını etkileyeceğini unutmamak gerekiyor. Örneğin, hak sahibine ait 17 metrekarelik arsa payı, imar düzenlemesi sonucu 10 katlı binanın 5 kata düşmesi nedeniyle yarı yarıya azalabilir. İmar durumu nedeniyle, sahip olduğunuz 100 metrekarelik daire de 50 metrekareye inebilir.

BİR EVE ÜÇ SAHİP
Arsa tapusu bulunan hak sahibi kentsel dönüşüm öncesinde tek başına bir taşınmazın tamamının sahibi iken dönüşüm sonrasında hissesi oranında bir taşınmazda üç, dört ya da daha fazla ortaklı paylı mülkiyet sahibi olabilir. Aynı daireye birkaç kişi ortak olarak paylaşmak durumunda kalabilir. Bu durumda her ortak kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahip olacağından maliklerin sürekli olarak değiştiği bir ortaklık içine girebilirler.

ORTAKLIK KURULABİLİR
Hak sahibi kentsel dönüşüm öncesinde tek başına bir taşınmazın tamamının sahibi iken dönüşüm sonrasında hissesi oranında bir taşınmazda üç, dört ya da daha fazla ortaklı paylı mülkiyet sahibi olabileceğinin altını çizen avukat Barış Özdemir, "Bu durumda hukukumuz gereğince her ortak kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahip olacağından maliklerin sürekli olarak değiştiği bir ortaklık içine girebilirler" şeklinde konuştu.

KAYITLAR DÜZELTİLMELİ
Avukat Özdemir, hak sahiplerinin hisseleri karşılığında kentsel dönüşüm sonrasında kendisine düşen payın ne kadar olacağını dikkatli bir şekilde araştırmaları gerektiğine dikkat çekti.Hisseli tapularda mal sahiplerinin arsada belirli oranda hissedar olduklarını söyleyen Özdemir, "Fiilen hisselerine karşılık geldiğini düşündükleri bağımsız bölümü kullansalar da tapularında yer alan bilgiler, bu hususları tam olarak karşılamamaktadır. Dolayısıyla dönüşüm öncesinde mal sahiplerinin sahibi oldukları taşınmazların tam olarak karşılayacak şekilde tapu sicil belgesinde yazılı olmasını sağlamaları gerek. Bunun için de önce kendi aralarında anlaşması aksi taktirde hukuki yollara başvurarak kayıtları düzelttirmeleri gerek" diye konuştu.

HİSSELİ EVE TALEP ARTTI
Son dönemde konut fiyatlarındaki yükselişler sebebiyle vatandaş hisseli tapulu evlere de talep gösteriyor. Fiyatlar hisse oranına göre değişse de, kat mülkiyetli bir eve kıyasla daha ucuz olduğu için bu evler tüketicilerin ilgisini çekiyor. Artan fiyatlar nedeniyle ev sahibi olamayanlar ya da ileride kentsel dönüşüme girerse değerlenir diye düşünen yatırımcılar hisseli tapulu evleri satın alıyor. Uzmanlar ise bu tip mülklerin alım-satımında hukuki bir engel olmadığını, ama alıcı açısından ciddi riskler taşıdığını belirtiyor.